Málaga y la Costa del Sol: primera guía

Málaga es una ciudad de playa con 2.905 horas de sol al año, un aeropuerto a 12 minutos del centro en tren y AVE a Córdoba en menos de una hora. Esta guía cubre cuándo ir, en qué barrio dormir y cómo moverse, y explica al propietario qué se puede hacer con un piso turístico: en la capital, nada nuevo.

¿Cuándo conviene ir a Málaga?

De mayo a octubre si quieres playa, y de noviembre a abril si quieres ciudad y excursiones sin calor. Según los valores normales de la AEMET para Málaga Aeropuerto (1981-2010), la media anual es de 18,5 °C, con 2.905 horas de sol y 534 mm de lluvia repartidos en solo 42,3 días al año. Julio y agosto son los meses de calor: máximas medias de 30,5 °C y 30,8 °C, mínimas por encima de 20 °C y 0 mm de lluvia en julio. Enero es el más fresco, con máximas de 16,8 °C y mínimas de 7,4 °C: se pasea al sol con chaqueta, y casi nadie se baña.

La lluvia se concentra en noviembre y diciembre, 100 mm en cada uno. Reserva con tiempo si tus fechas caen en Semana Santa o en la Feria de agosto. Si vienes por la ciudad y no por la playa, mayo, junio, septiembre y octubre dan máximas medias de 24,1 °C a 28,2 °C y menos gente.

¿En qué barrio dormir?

Depende de si quieres el casco antiguo, la playa o un barrio de vecinos. El Centro Histórico concentra la Alcazaba, la Catedral y el Museo Picasso (calle San Agustín 8, abierto todos los días de 10:00 a 19:00), y es donde más se anda y más se paga; la Alcazaba cuesta 7 € sola o 10 € con el castillo de Gibralfaro, y los domingos desde las 14:00 se entra gratis. El Soho, entre la Alameda Principal y el puerto, es conocido por su arte urbano. La Malagueta, al otro lado del puerto, tiene una playa urbana de unos 1,2 km pegada al centro.

Hacia el este, Pedregalejo y El Palo son la zona de los chiringuitos, con los espetos de sardinas asándose sobre la arena; La Caleta, entre ambos y La Malagueta, es el tramo residencial tranquilo. Hacia el oeste, Huelin y las playas de La Misericordia y San Andrés son la Málaga de barrio, con precios más bajos y el cercanías cerca. La ciudad tiene 14 kilómetros de costa y 15 playas, según el portal turístico del Ayuntamiento, así que lo que decide el barrio no es la playa, sino si quieres dormir con ruido de terrazas o sin él.

¿Cómo moverse sin auto?

Con tren, bus y metro. El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol es el cuarto de España por pasajeros, con 26.760.549 en 2025, y está a 8 km del centro. Desde la terminal, el cercanías C-1 llega a Málaga Centro-Alameda en 12 minutos y a María Zambrano (AVE) en 8, y a Benalmádena en 18 y a Fuengirola en 34, con un tren cada 20 minutos. El bus Línea A Express de la EMT sale de la planta 0 de llegadas, cuesta 4 €, pasa cada 20 a 25 minutos en hora punta y para en el Paseo del Parque, la estación de autobuses y la del AVE.

El metro tiene dos líneas: la 1 sale de Andalucía Tech y la 2 del Palacio de los Deportes; las dos comparten el último tramo desde El Perchel, donde se cambia al AVE y a Cercanías, hasta Atarazanas, en la Alameda Principal. Marbella no tiene tren: el bus de Avanza tarda 1 hora desde la estación de Málaga, sale cada 30 minutos y cuesta de 7 € a 12 €. Alquila auto solo si vas a moverte por pueblos del interior.

¿Qué excursiones caben en un día?

Córdoba, Granada, Ronda, el Caminito del Rey y la costa en las dos direcciones. Córdoba es la más fácil: AVE desde María Zambrano en 52 minutos, con salidas cada hora y billetes de 25 € a 45 € según Rome2rio. Granada está a 1 h 22 min en tren (21 € a 35 €) o a 1 h 45 min en bus de Alsa, cada hora, por 10 € a 17 €. Ronda, a 94,4 km, se hace en bus de Damas en 2 h 15 min (cinco salidas al día) o en tren con cambio en Antequera-Santa Ana en unas 2 h 27 min.

El Caminito del Rey, la pasarela colgada sobre el desfiladero de los Gaitanes, tiene su centro de recepción a 57,7 km de Málaga; la entrada general cuesta 10 €, la visita guiada 18 €, el bus lanzadera 2,50 €, no entran menores de 8 años y se compra con antelación en la web oficial. Renfe llega hasta El Chorro-Caminito del Rey con sus servicios de Proximidad. Marbella queda a 57,1 km por la autovía y Nerja a 54,7 km hacia el este, con un bus de Avanza a Marbella y uno de Alsa a Nerja desde el aeropuerto.

¿Se puede abrir un piso turístico en Málaga en 2026?

En Málaga capital, hoy no: desde el 23 de agosto de 2025 están suspendidas en todo el término municipal las licencias y declaraciones responsables de nuevas viviendas de uso turístico, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU que las regule. En el resto de Andalucía depende de cada ayuntamiento. La norma base es el Decreto 28/2016 de la Junta, modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, en vigor desde el 22 de febrero de 2024: pasó a llamarlas “viviendas de uso turístico”, cambió la licencia de primera ocupación por una declaración responsable de compatibilidad urbanística y autorizó a los ayuntamientos a limitarlas en zonas saturadas.

Málaga usó esa puerta tres veces. En junio de 2024, la Instrucción 1/2024 de Urbanismo exigió a toda nueva vivienda turística en un edificio residencial acceso, evacuación e instalaciones independientes del resto del bloque. En enero de 2025 entró en vigor la zonificación: sin nuevas inscripciones en 43 barrios donde las turísticas superan el 8% de las viviendas familiares (entre ellos el Centro Histórico, La Malagueta y Pedregalejo Playa), y en los otros 328 son obligatorias la entrada y las instalaciones independientes, y 32 de ellos tienen además un tope del 8%. En agosto de 2025, con los barrios por encima del 8% ya en 53, el Ayuntamiento suspendió todas las altas nuevas de la ciudad al amparo del artículo 6.2 del Decreto-ley andaluz 1/2025. El 16 de julio de 2026 el Pleno sumó una moratoria de tres años a nuevos hoteles, hostales, pensiones y apartamentos turísticos en suelo residencial, no retroactiva. Las viviendas ya inscritas siguen operando; lo que no hay, a septiembre de 2026, es forma de inscribir una nueva en la capital.

¿Qué más debe saber un propietario?

Que la vivienda tiene requisitos mínimos, que la comunidad de vecinos puede vetarla y que el registro estatal está en el aire. El Decreto 28/2016 fija lo básico: máximo de 15 plazas por vivienda completa, refrigeración de mayo a septiembre y calefacción de octubre a abril, botiquín, teléfono de contacto 24 horas y limpieza a la entrada y a la salida; la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía se hace por declaración responsable, y responde el propietario salvo que nombre a otro explotador. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17.12, reformado por la Ley Orgánica 1/2025) exige el acuerdo expreso de la comunidad, con tres quintos de propietarios y cuotas, para empezar una actividad turística, y permite subirle hasta un 20% la cuota de gastos comunes.

El número estatal es lo que ha cambiado este año. El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos, en vigor desde el 2 de enero de 2025 y con efectos desde el 1 de julio de 2025, y las plataformas empezaron a pedir ese número. El Tribunal Supremo, en sentencias de 19 de mayo, 21 de mayo y 1 de junio de 2026, anuló los artículos que regulaban el procedimiento de registro. A 16 de septiembre de 2026, el texto consolidado del BOE no recoge una norma que lo sustituya, y el Reglamento (UE) 2024/1028, que obliga a los Estados a tener un registro y a las plataformas a comprobarlo, se aplica desde el 20 de mayo de 2026. Antes de anunciar, comprueba qué número te pide la plataforma ese día.

Dónde quedarse

Tres Mares no tiene todavía ninguna casa en Málaga, así que en esta guía no hay nada que reservar. Nuestro equipo está en Málaga, el siguiente lugar donde vamos a gestionar casas, empezando por el centro de Málaga y Málaga Este; cuando la primera esté publicada, aparecerá en alojamientos. Mientras tanto, elige un anuncio que muestre el código del Registro de Turismo de Andalucía y mira en qué barrio está: los barrios de esta guía, del Centro Histórico a La Malagueta y Pedregalejo Playa, están entre los 43 saturados, así que la oferta que hay es la que va a haber.

Si tienes un piso o una villa en el centro de Málaga o en Málaga Este (El Palo, Pedregalejo, El Candado, Cerrado de Calderón, Pinares de San Antón, Hacienda Paredes, Hacienda Clavero, Monte Sancha, El Morlaco, La Caleta, Limonar o Malagueta), ya inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía, y quieres que lo llevemos con el mismo estándar que nuestras casas de Costa Rica, empieza una conversación: con fotos y la dirección basta para recibir un plan por escrito en una semana. Por ahora solo aceptamos casas en estas dos zonas.